评测局首次公开带货，厦门楼市2020年最黑的黑马是谁？

今年评测局开通了「问爆局长的闭门号」，希望能直接帮助到大家，也欢迎大家关注私号（关注方式在文章底部图片）

最近有个朋友在问，250-350万预算，岛外新房自住首改应该选哪里？选哪个盘？今天给这位朋友推荐的是翔安南部新城的IOI棕榈国际住区的绝版精装复式，88-123㎡，3-4房，其中88㎡复式3房2卫2厅，总价325万，单价3万7。

请先不要被这个单价吓到，在翔安南明星盘扎堆的竞争环境里，一个不凭价格走量的项目，能够脱颖而出，成为很多刚改、改善客户在翔安南看房时，必定以它作对比坐标，这本身就很奇妙。

接着往下看，你就会知道为什么它值得这个价。

必看理由1

2020年，要用砖头砌资产壁垒

今年一定要去把钱换成房子？因为，踩对周期才是房子升值的根本所在。而今年一定是关键年。

百年一遇的疫情，对全球经济都造成了冲击，接下来全球救市、放水是板上钉钉。翻看历史，每当印钞机疯狂输出时，铁定会造成钱不值钱，资产价值上涨。

而国内应对动作只会更激烈。一方面要逐渐补疫情缺口，另一方面要把经济推回正常水位，如此艰巨的担子，救市不会只是蜻蜓点水。所以，与其问今年是不是看房买房的周期，不如说今年房价会怎么上涨？是今年涨还是明年涨？是不是『V』型上涨？

当然具体的节点变化，没有人能预测。我们强调今年是『关键期』，砖头是你保卫家庭资产的唯一武器。

一定要出去看房，谋定标的物在先。当国家放水，大资本的求生本能会疯狂买入资产，巨大的市场挤兑效应，会一瞬间拽走普通人的选择自由和价格弹性空间，你就会被动地买到更贵的房子。

如果是刚性购房需求，更毋需迟疑。犹豫的代价，可参考今年小阳春才买学区房的前车之鉴。有的老破小两个月涨了1万多/平。你问，被割的韭菜们痛不痛？当然了！但有的选吗。

必看理由2

离岛最近，吃透厦门最大的红利

厦门特区40年，岛内作为资源和财富中心的地位屹立不倒，这座城最大的红利就是岛内。

而岛内红利倾斜向东部新城，会展-两岸金融中心-观音山/软二-五缘湾抱团成全市最强经济引擎。距它们最近的翔安南，是目前可以购买到的价格更好的环岛板块，3-5年内的近岛价值将十分凸现。

同时，翔安南的价值正激烈地兑现。所以这两年能看到，五大名校全面落定，地铁3号线、地铁上盖林前综合体和龙湖时代上城火热建设，新会展、新机场、第二东通道正式开工......各种大公建和重点项目纷纷进入，并明确了兑现时间。

更关键的是，厦门东部市级中心的长远规划赋予翔安南超高价值上限。翔安南之所以近年市场行情火爆，是很多人通过规划看到了它未来房价的潜力，高出集美和海沧一截。

作为厦门普通购房者，过于纠结规划何时来，是没意义的，所有新城都不能确定。但有件事能确定，即新城之间的规划差异。而你的选择将决定是否站对『分红』的位置。

必看理由3

即买即住的『中央公园生活区』

世界级的开发水准

翔安南部新城目前开发最成熟的区域，中央公园生活区是即买即住，置换型客户，特别是岛内东部片区客户优选。

在这个板块近期开盘项目，我们发现这里的大黑马，IOI棕榈国际住区（下称翔安IOI）。从位置看，它抢到了整个板块最美好的一块地。像是种在鼓锣公园里，被20万平公园包围的房子，这种定位在全厦门是唯一的。

通常说，房子水平如何，一半在地段，一半在开发商。而这次翔安IOI所推的88-123平的复式，拥有近50%的夸张赠送，极高的产品力，让厦门看到了国际化企业的功力。很多人称呼IOI为「东南亚城市运营专家」，在37年间，它的豪华住宅、酒店、城市综合体、办公楼遍布东南亚地区。从集美的两个项目IOI园博湾、棕榈城开始，就在厦门树立了高品质的标签。

而此次翔安IOI，是融合厦门需求和国际住宅开发水准的集大成之作。

马来西亚项目

新加坡JW万豪酒店

集美IOI棕榈城

必看理由4

如果产品是内功，这个产品是九阳神功

其实说了这么多必看理由，真正让局长决定公开推荐这个项目关键点，在于产品这个杀手锏。评测局一直贯彻告诉大家，你一定要选高品质产品，才能跑赢市场平均线。

这个项目产品有多硬核呢，局长团内部讨论后，认为250-350万的刚改客今年都一定要看一看，甚至200万咬咬牙也值得一看。

① 被所有平层、90%复式眼馋的夸张赠送

复式是一类高增送的产品，IOI复式户型则做到套内将近50%以上的赠送率。这是什么概念？要知道，同尺度的小户型东拼西凑，能挤出25%的赠送就已经是设计师变了魔法。

翔安IOI这种高拓展低公摊的优势，不管是对比同区域，还是整个厦门，都是非常大的吸引点。

② 置换客户最爱的点更优，最痛的点都最优解决

IOI88㎡3房和123㎡4房，面积控制和房间布局刚好，产品亮点又非常足。

特别值得说一下88㎡复式，客厅单开间4.15米，这种尺度一般只在120平左右的平层才会出现。而IOI的88㎡，做大南向开间的同时，也没有导致其它房间数减少，在对采光和生活场景的安排上，几乎挑不出明显短板，这是非常有惊喜的。

而且，后期还有改造拓展可能，一层南向既可以是1+1，也可以改造为6米面宽超大横厅。我们强调不只一次，这种尺度在88㎡上，冲击力太强了。

当然，复式不是完璧，也有缺点。用什么方案优化缺点，比做出优点更考验功力。

很多复式户型都做得狭长，采光是一大痛点。IOI的产品，南向6米开间，纵向9米较短进深，本身尺度就处理地很优秀。再加二楼北向阳台和大落地窗的使用，让房间都有阳光直接洒进来的感觉。

复式被诟病的另一点，是楼道对使用空间的挤占。从行业现状看，IOI所使用的『凹』型梯是最优的解决方案。一方面是投影面积较小，楼梯坡度可以控制得比较安全，还能在楼梯下挖出一个储物空间。除了造价，几乎是最优方案。

③ 复式精装的『隐藏福利』

首先，只要复式做精装，就意味着开发商上手给你『送了10万元』。

因为毛坯复式装修时，不是说产权面积*装修成本，得出总价那么简单。倒板、管道、电线、整体门窗重做，双层面积，双倍墙体，双倍地板....所有这些隐形装修成本都要叠加上去。

不只是装修难度远大过平层，钱包也要多出血。局长自己装修一套100㎡复式，只是重做户内结构，最后就多花了10万。

第二点，复式精装，额外送了50%的精装款。

看表说话，IOI对比同区域内其他户型产品，最少都能拉开5000元/㎡的差距。如果再扣去精装成本，与竞品毛坯复式3万5的价格，拉开的差距就更大了。毫不夸张地说，这房子才是真正的标红原始股！

第三点，实地看过IOI精装修后的惊喜，这种装标以及呈现的感受，在厦门绝对数一数二。可以列举几张装修效果图，大家感受下气场，很少有开发商愿意砸钱做这样的产品。很多细节设计，光是看感受不出来，但将来拎包住进去的客户会非常感谢。

<向右滑动查看装修效果图>

④ 政策关闸，144平以下复式卖一套少一套

很多人因为复式的高赠送，以及城市里住小别墅的感觉，而喜欢复式。但是熟悉厦门的人知道，2017年之后，行政规定『不允许144平以下造复式』。现在厦门市场上小户型复式，是2017年拿地的项目，本身就是存量少的孤品，而且卖一套少套。

最后，如果综合叠加极致产品、唯一的中央公园景观占位、翔安南的前景，再审视翔安IOI项目。我们看到了一流的产品，一流的态度。这其实是为什么局长愿意讲它，而且愿意去推荐它，即便在明星开发商云集的翔安南部新城，它也是特殊，且唯一的。

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